房价就是奔跑的“驴”前面挂着的“萝卜”，驴跑着跑着生产力就来了，GDP也跟上了，社会就发展起来了，绝大部分人是逃不开这个宿命的。
只有一小部分人，他们早早看破背后的规律，具备执行力、抗压能力、低调、沉稳、智慧，做到知行合一，最终成为那个挂“萝卜”的人。
买房而言，努力工作，靠自己勤勤恳恳=老破小，掏空3代人6个钱包=改善次新，再往上基本就看命了。
做加法，还是乘法？
① 进1步/退0.5步，对应为：工资积蓄/房价的上涨及通胀（大部分人）
② 进3步/退1步，对应为：投入杠杆/利息支出（小众）
如果用滚雪球的思路看待上述的①和②，第一轮的差距其实不大，但如果第二轮、第三轮，你会发现差距将以几何倍增长！
我们从不提倡高风险高收益，欲望无限，物极必反。现金流决定杠杆率，学会合理利用杠杆是每个人财富之路的必修课。
近几年受疫情影响，水涨船高，贷款政策对中小微企业持续放水，而经营贷不论在额度和利率以及灵活性等方面，已完全碾压房贷按揭，因此很多人选择了全款垫资买房，再抵押归还垫资的方案。下文详述两个案例：
案例一：1变2
AB夫妻，均为知名互联网公司中层管理，家庭年收入80w，典型中产，上海持有一套800w房产/250w按揭，上海户口，有房票，名下有壳公司，手上50w现金。
诉求：新购一套学区房，收入的70%能覆盖月供
方案：提前准备公司，老资产二押300w+垫资450w+手上50w现金=全款购入第二套780w房产→新产证抵押500w归还垫资
结论：新增一套780w房产，同时新增了800w的负债，综合利率为年化4.5%，先息后本，月供支出大约新增3w，算上老产证原有的250w按揭，年还款总计支出大约在50w左右，80w的家庭年收入足以覆盖且有盈余，属于中低风险杠杆。
案例二：全款垫资，替代首房首贷
AB夫妻，A公务员，B民企一般职工，家庭年收入30w，上海无房，有购房资格，没有公司，手上100w现金。
诉求：入一套上车盘，但不想用首房首贷
方案：提前规划公司，100w现金+200w垫资=全款购入300w房产→新产证抵押200w归还垫资，另配了50w随借随还的信用贷款，用于支付税费以及后续资金储备。
结论：新增一套300w房产，新增200w负债，利率为年化4.25%，先息后本，月供支出大约7000元，相比收入属于低风险杠杆。未使用房贷，这样之后置换改善仍算首房首贷。
总结一下吧，近期各个城市购房政策开始松动，首套房贷利率也是刚刚下调20bp（相当于打了96折…），但一线城市仍未有大动作，以上海地区为例，主要掣肘的仍在于房贷的“三价取低”导致按揭可贷额度普遍不够，全款（垫资）抵押的优势得以显现，额度充足、利率低且不占用首房首贷；
